Mieterinnen und Mieter können einiges tun, um ihren Energieverbrauch zu senken. Etwa das Heizverhalten anpassen, LED-Beleuchtung nutzen oder auch Balkon-Photovoltaik installieren. Aber eine neue Heizung einbauen, die Gebäudehülle dämmen oder einen Fernwärmeanschluss beantragen – das liegt nicht in ihrer Hand. Diese Entscheidungen treffen Eigentümerinnen, Eigentümer und Hausverwaltungen. Michael Throm, Diplom-Immobilienwirt aus Karlsruhe, hat genau das getan und zeigt, wie das in der Praxis aussieht.
Steckbrief
Unternehmen: Alois Throm Immobilien
Tätigkeitsfeld: Verwaltung und Verkauf von Mietshäusern
Objekt: Mehrfamilienhaus in der Karlsruher Südstadt, 8 Wohneinheiten, 364 m²
Maßnahme: Umstellung von Gas auf Fernwärme
CO₂ vorher: 9,3 Tonnen pro Jahr → CO₂ nachher: 4,1 Tonnen pro Jahr
Besonderheit: Initiative ging von der Hausverwaltung aus, nicht vom Eigentümer
Der Hausverwalter als Antreiber
Michael Throm verwaltet zusammen mit seinem Vater rund 20 Mietshäuser in Karlsruhe und hat ein ausgeprägtes Interesse an Energiethemen und Bauphysik. Einen Satz seines Dozenten aus dem Studium hat er nie vergessen: „Energie müsste eigentlich dreimal so teuer sein. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Preise steigen.“ Heute sind steigende Energiepreise Realität und Sparmaßnahmen für Eigentümer wie Mieter längst kein Nischenthema mehr. Throm sucht bei seinen Objekten aktiv nach Gelegenheiten, energetische Verbesserungen anzustoßen, oft vor den Eigentümern, damit erst gar kein Sanierungsstau entsteht. Eines dieser Objekte ist ein Mehrfamilienhaus in der Karlsruher Südstadt.
Michael Throm ist Hausverwalter und Makler in Karlsruhe
Heute lesen Sie:
- Warum Hausverwaltungen die unterschätzte Schlüsselstelle der Energiewende sind.
- Wie der Wechsel von Gas auf Fernwärme konkret abläuft und was dabei zu beachten ist?
- Welche kleinen Maßnahmen oft mehr bringen, als man denkt?
Von Gas auf Fernwärme: Was sich verändert hat
Als die Stadtwerke Karlsruhe in der Nähe Fernwärmeleitungen für einen größeren Wohnblock verlegten, nutzte Throm die Chance. Er sprach den Eigentümer an, dieser stimmte zu, er stellte die Anfrage bei den Stadtwerken. Das Mietshaus wurde in der Leitungsführung ergänzt, 2020 wurde das Haus an die Fernwärme angeschlossen.
Der alte Gaskessel stammte aus dem Jahr 2002 und hatte 51 Kilowatt installierte Leistung, deutlich mehr als nötig. Der neue Fernwärmeanschluss kommt mit 30 Kilowatt aus. Der jährliche CO₂-Ausstoß sank von 9,3 auf 4,1 Tonnen, wurde also mehr als halbiert. Für die Mieterinnen und Mieter gab es einige spürbare Veränderungen: Keine Schornsteinfegerkontrolle mehr, keine Gasgrundgebühr, keine Wartungskosten an der Gastherme. Unterm Strich sparen die Mieter bis zu 200 Euro pro Jahr an Nebenkosten pro Wohnung.
Fernwärmeanschluss und Übergabestation im Keller
Begleitend wurden die Heizkörper getauscht, ein hydraulischer Abgleich durchgeführt und neue Thermostatköpfe eingebaut. Die Fenster wurden bereits einige Jahre zuvor modernisiert.
Müssen alle Heizkörper beim Umstieg auf Fernwärme getauscht werden?
Ihr Energieberater kann durch ein technisches Verfahren überprüfen wie viel Heizleistung für Ihre Zimmer notwendig sind und welche Heizkörper wirklich getauscht werden müssen, und welche noch vollkommen ausreichend sind (raumweise Heizlastberechnung). Gerade beim Wechsel auf Fernwärme ist ein Austausch oft nicht nötig.
Finanzierung: 50 Prozent wurden gefördert
Die Gesamtkosten beliefen sich auf rund 48.150 Euro. Darin enthalten sind der Fernwärmeanschluss der Stadtwerke, der Tausch der Heizkörper, der hydraulische Abgleich, die Rohrisolierung, der Rückbau des Kamins sowie Elektrikerarbeiten.
Das Projekt profitierte von einer Förderung von 50 Prozent, zusammengesetzt aus 30 Prozent Grundförderung und 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus. Mit dieser Förderung verblieb ein Eigenanteil von rund 24.000 Euro für den Eigentümer. Wichtig: Der Klimageschwindigkeitsbonus gilt nur, wenn der Förderantrag bei KfW oder BAFA vor Baubeginn gestellt wird, also vor Vertragsunterzeichnung oder Auftragsvergabe. Herr Throms Tipp: „Immer mit dem Steuerberater des Eigentümers abstimmen. Der Zeitpunkt einer Investition kann steuerlich einen großen Unterschied machen.“ Einige Teilbereiche dieser Förderung für den Fernwärmeanschluss haben sich inzwischen geändert. Ein Überblick über die aktuellen Regelungen:
Förderbedingungen im Wandel:
Bis Ende 2023 konnten unter bestimmten Voraussetzungen auch Nahwärmeleitungen außerhalb des eigenen Grundstücks gefördert werden. Seit der Förderreform im Jahr 2024 konzentriert sich die Förderung von Wärmenetzanschlüssen jedoch auf Maßnahmen auf dem eigenen Grundstück. Gefördert werden insbesondere die Wärmeübergabestation, die Rohrleitungen auf dem Grundstück, die Hauseinführung sowie die notwendigen Anpassungen der Heizungsanlage. Die vom Netzbetreiber berechneten Anschlusskosten für Leitungen außerhalb des Grundstücks sind dagegen in der Regel nicht mehr förderfähig.
Sie haben Fragen zu Förderungen? Unsere Energieberaterinnen und -berater helfen Ihnen gerne weiter – und das kostenfrei. Hier Termin vereinbaren.
Die Überraschung im Keller: 60 Kilo Kalk
Eine Überraschung lieferte ausgerechnet der alte Warmwasserspeicher: Nach der Reinigung stellte sich heraus, dass sich über 27 Jahre rund 60 Kilogramm Kalk angesammelt hatten. Der Kalk wirkte wie eine Isolierschicht und verschlechterte die Wärmeübertragung erheblich. Nach der Reinigung stieg die verfügbare Warmwassermenge deutlich und der Energieverbrauch sank, weil der Wärmetauscher nun wieder effizient arbeiten konnte. Für Karlsruher Objekte besonders relevant: Das Wasser hier ist sehr hart, Kalkablagerungen also keine Seltenheit.
Eine weitere Hürde kennt der Hausverwalter aus anderen Projekten: In Straßen mit sehr beengter Leitungsführung ist ein Fernwärmeanschluss manchmal schlicht nicht möglich, weil neben Gas- und Wasserleitungen kein Platz bleibt.
Unabhängig davon prüft er immer alle Alternativen, um zur besten Lösung zu gelangen. So wurde in einem anderen Objekt, das er betreut eine Erdwärme-Wärmepumpe mit acht Bohrungen realisiert, weil diese Lösung mit 45 Prozent Förderung wirtschaftlich attraktiver war.
Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung
Neben größeren Umstellungen hat Throm eine ganze Reihe von Maßnahmen im Blick, die wenig kosten, aber viel bringen. Rollladenkästen zu dämmen, bringt oft 5 bis 10 Prozent Energieersparnis und kostet einen Bruchteil eines Fensterwechsels. Undichte Dachluken sind wegen der Thermik besonders problematisch: Warme Luft steigt nach oben, und selbst kleine Undichtigkeiten können erhebliche Wärmeverluste verursachen. Beim Fernwärmeanschluss empfiehlt Throm außerdem den Einbau eines Magnetitabscheiders kurz vor der Übergabestation. Das Gerät ist erschwinglich und schützt die teure Infrastruktur wie Pumpen, Ventile und Heizkörper vor Verschmutzung durch Metallpartikel im Heizwasser.
Fazit: Wer den Hebel hat, sollte ihn nutzen
Michael Throm ist überzeugt: Hausverwalter haben einen großen Hebel und damit auch eine Verantwortung. „Was hinterlasse ich der nächsten Generation?“ ist für ihn ein praktischer Maßstab bei jeder Investitionsentscheidung. Sein Rat an andere Hausverwalter: Energetische Verbesserungen nicht als Zusatzaufwand betrachten, sondern als Gelegenheit, die sich an anstehende Maßnahmen anhängen lässt. Und immer in Zeiträumen von 20 Jahren oder mehr denken. Häuser stehen länger als Legislaturperioden.
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